Atraso na entrega do imóvel, qual a tolerância?

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Não precisamos pesquisar muito para nos depararmos com seguintes casos: “poxa, a construtora está atrasada para entregar minha casa e por causa disso estou morando de aluguel”, “comprei o apartamento há três anos e o prazo final de entregue já passou, mas até agora”. Em regra, a construtora é obrigada a te indenizar!

Nestes e em casos semelhantes, havendo atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassando o prazo do contrato e da cláusula de tolerância, o prejuízo do promitente comprador nasce e deve ser reparado por quem lhe deu causa. A reparação se resume em danos materiais e danos morais.

O DANO MATERIAL divide-se em dano emergente e lucros cessantes – Art. 402 CCB.
O primeiro, precisa ser provado, pois se refere ao efetivamente perdido. Ex.: O atraso injustificado fez envelhecer a pintura do imóvel, e em razão disso será necessário pintá-lo novamente (os gastos com a pintura, a construtora deve ressarcir).

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Enquanto os LUCROS CESSANTES fazem referência ao que deixou de lucrar, sendo, por isso, presumidos. Ex.: O comprador está morando de aluguel enquanto aguarda o imóvel (perdendo dinheiro); o adquirente comprou o imóvel para alugar, mas não está alugando por causa da demora excessiva (perdendo dinheiro).

Foi nesse sentido que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu ao julgar o REsp 1662322/RJ e AgRg no REsp 229.165/RJ. Por outro lado, o DANO MORAL trata-se de ofensa a honra da pessoa, e o “mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais”. Entendimento recentíssimo do STJ, no julgamento do AgInt no REsp 1684398/SP, em 20/03/2018.

Mas então quando é possível dano moral?
Para caracterizar o referido dano devemos estar diante de situação que cause dor, mágoa, angústia, estresse, etc, à pessoa.

Recentemente o STJ caracterizou dano moral a demora superior de 2 anos para entrega de imóvel ao julgar o AgRg no AREsp 693.206/RJ, em 13/03/2018, bem como o adiamento de casamento que já estava com a data marcada em vista da demora de entrega do imóvel. (REsp 1662322/RJ, julgado em 10/10/2017).

Por fim, ressalto que cada caso deve ser analisado detidamente para apurar os direitos, mas, conforme já dito, é possível haver reparação do comprador desde que devidamente comprovada ocorrência de significativa violação a direito da personalidade do adquirente (STJ – AgInt no REsp 1693221/SP).

Por Mateus Fassarella, advogado atuante em Direito Civil e Processo Civil, integrante da Altoé Advocare, OAB/ES nº 28.499.

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